Mein Service als Ihr Fachmann für Immobilien

Pflegeimmobilien

Wachstumsmarkt mit guter und stabiler Rendite - Geringer Verwaltungsaufwand - Monatlich langfristig feste Mieteinnahmen - Absicherung durch Grundbucheintragung - Steuerliche Vorteile
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Verrentung

Mit der Verrentung ihrer Immobilie können sie ihr Eigentum zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dabei gibt es einiges zu beachten. Gerne beraten wir Sie kostenlos und unverbindlich und erarbeiten Ihr ganz individuelles Verrentungskonzept. Dabei spielt es keine Rolle ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt.
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Homestaging

Der erste Eindruck ist auch beim Verkauf von Immobilien wesentlich. Um Ihre Immobilie bestmöglich zu inszinieren, möbilieren wir diese gezielt und gestalten sie um.

Mit verschieden Licht- und Farbgestaltungen lässt sich die perfekte Wohlfühlatmosphäre kreieren und außerdem ein wesentlich höherer Verkaufspreis erzielen.
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Exposé

Für den Verkauf Ihrer Immobilie ist das Exposé essentiell.

Um den Verkaufserfolg ihrer Immobilie zu maximieren, übernehmen die werbewirksame, attraktive und verkaufsfördernde Erstellung Ihres Exposés.
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Netzwerk

Unsere besonderen Beziehungen zu Experten verschiedener Bereiche und anderen Maklern, sowie unsere langjährige Berufserfahrung, macht es uns möglich, ihre Immobilie ausgezeichnet zu vermarkten. Mehr 

Finanzierung

Um ihre Finanzen auf längeren Zeitraum abzusichern, steht Ihnen unser Finanzierungsservice mit passgenauen Finanzplänen zur Seite.

Unsere erfahrenen Experten werden sich für eine unkomplizierte und flüssige Ausführung einsetzen!
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Fotografie & Video

Um ihr Exposé einzigartig zu gestalten, bietet sich auch ein professionell gedrehtes Video ihrer Immobilie an!

Der Käufer erhält sofort einen umfassenden Überblick über die Immobilie, die Atmosphäre und ihm werden die ersten Fakten zu ihrer Immobilien optisch nähergebracht.
Genauso sind auch hochwertige Fotos eine perfekte Möglichkeit, einen ersten Eindruck ihrer Immobilie zu übermitteln.
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Wertermittlung

Unser Service zum Immobilienverkauf beinhaltet eine unverbindliche und kostenlose Marktwertermittlung anhand der gängigen Parameter.

So stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie auf einen fachgerechten Marktwert festgelegt wird, der sich nicht nur an anderen Objekten in örtlicher Nähe sowie der aktuellen Marktsituation orientiert, sondern speziell für Ihre Immobilie berechnet wird.
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Verrentung von Immobilien

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Homestaging

Unbewusst nehmen wir leere Räume als ungemütlich, klein und kalt wahr

Unpassende Inszenierung der Wohnräume, kann der Vermarktung wesentlich schaden.

Mithilfe idealer Kamerawinkel und ästhetischer Dekoration, verwandelt sich ihre Immobilie in einen gemütlichen, individuellen und offenen Ort zum Wohnen.

Mit professionellen Fotos ihres Objekts, gilt es, den Interessenten nachhaltig zu beeindrucken und einen Einblick in die Immobilie zu gewähren.

Fotografie

Um ihr Exposé einzigartig zu gestalten, bietet sich auch ein professionell gedrehtes Video ihrer Immobilie an!

Der Käufer erhält sofort einen umfassenden Überblick über die Immobilie, die Atmosphäre und ihm werden die ersten Fakten zu ihrer Immobilien optisch nähergebracht.

Genauso sind auch hochwertige Fotos eine perfekte Möglichkeit, einen ersten Eindruck ihrer Immobilie zu übermitteln.

Exposé

Ein hochwertiges Exposé ist die Visitenkarte eines Immobilienobjektes.

Professionell präsentiert, weckt es das Kaufinteresse potentieller Käufer und erhöht die Verkaufschancen.

Wir übernehmen die werbewirksame und verkaufsfördernde Gestaltung des Exposés. Dabei achten wir besonders auf:

  • Professionelle und hochauflösende Fotografienvon Innen- und Außenansichten
  • Qualitativen Glanzdruck mit hochwertiger Optik
  • Erwähnung aller Vorzüge und Alleinstellungsmerkmale Ihrer Immobilie
  • Detaillierte Aufführung der Grunddaten wie Größe, Grundriss und Ausstattung
  • Angaben zu Lage, Baubeschreibung, Bezugstermin und Kaufpreis

Netzwerk

Unsere Beziehungen zu mehr als 60 Münchner Maklerbüros und über 420 Immobilienmaklern international und national, ermöglichen uns eine perfekte Vermarktung Ihrer Immobilien.
Da wir auch die Kaufinteressenter unserer Partnerbüros an unsere Objekte vermitteln, steht und ein riesiger Absatzmarkt zu Verfügung.
Diese Büros haben wir vor allem aufgrund ihrer strukturierten und professionellen Arbeitsweise für die Kooperation ausgewählt.

Durch unseren Zugriff auf unser Maklernetzwerk, finden wir schnell geeignete Käufer für Ihre Immobilie.
Unser System vereint Makler und Bauträgerfirmen unter dem Gedanken der Zusammenarbeit. Die Software ist eine Lösung um das Gemeinschaftsgeschäft und die Vernetzung zertifizierter Immobilienzuständiger voranzutreiben.

Immobilienmakler Immobilienanzeigen

Wert­ermittlung

Unser Service zum Immobilienverkauf beinhaltet für Sie eine unverbindliche und kostenlose Marktwertermittlung anhand der gängigen Parameter. Durch diese Online-Auswertung vergleichbarer Immobilienangebote in ähnlicher Lage erhalten Sie einen guten ersten Überblick über die derzeitige Marktsituation.
Für eine detaillierte Bewertung, speziell für Ihre Immobilie empfehlen wir Ihnen eine individuelle und kompetente Marktwertermittlung durch unsere Spezialisten. Sie ist Kalkulationsgrundlage und gilt als Wegweiser für den Verkauf Ihrer Immobilie.
Dies ist für Sie ebenfalls unverbindlich & kostenfrei.

Finan­zierung

Ein Hauskauf ist ein großer Schritt – finanziell sowie auf emotionaler Ebene.
Impulsive und unbedachte Entscheidungen, gerade wenn es um die Finanzierung geht, können weitreichende Folgen haben.

Erfahren Sie, welche Punkte bei der Eigenheimfinanzierung zu beachten sind. Zusammen erstellen wir Ihren persönlichen Finanzierungplan – für Ihre eigenen vier Wände.

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Immobilien München – Münchner Umland – Partner-Angebote

Gerne lassen wir Ihnen unsere aktuellen Immobilienangebote und Angebote aus unserem Partner-Netzwerk zukommen. Benutzen Sie dafür gerne unser Immobiliensuche-Kontaktformular und lassen Sie uns Ihre gewünschten Eckdaten wissen!

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Weirauch Immobilien steht für kompetente Beratung im Münchner und Berliner Immobilienmarkt.

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Um die Verkaufschancen Ihrer Immobilie zu steigern, müssen Sie diese optimal präsentieren. Zu einem aussagekräftigen Verkaufsexposé gehören daher auch gute Fotos. Ins richtige Licht gerückt, wird es Ihnen gelingen das Interesse von möglichen Käufern zu wecken und somit auch unnötige Besichtigungstermine zu vermeiden. Wie Ihnen passende Bilder gelingen, erklären wir in 6 einfachen Tipps vom Profi.

Fotos haben unbestritten eine faszinierende Wirkung — sie können in Bruchteilen von Sekunden Emotionen auslösen und ebenso schnell ohne große Worte Botschaften verbreiten. Im Immobilienbereich steigern gute und aussagekräftige Fotos die Anfragen, führen zum schnelleren Verkauf und wirken auch auf den Verkaufspreis ein. Denn qualitativ hochwertige Bilder setzen viele Interessenten gleich mit einer qualitativ hochwertigen Immobilie. Wenn Sie sich diese Aufgabe alleine nicht zutrauen, setzen Sie lieber auf einen Immobilienexperten. Denn den ersten Eindruck bekommen Sie nie wieder korrigiert. Doch wie sehen hochwertige Fotos eigentlich aus? Hier die wichtigsten Tipps:

 

Richtiges Licht bei Außenaufnahmen

Das richtige Licht ist für gute Fotos von großer Bedeutung. Wenn Sie eine Außenaufnahme von Ihrem Haus machen möchten, lohnt es sich auf das richtige Wetter zu warten. Ein behaglicher Eindruck Ihrer Immobilie gelingt Ihnen, wenn Sie die Abendsonne nutzen. Insbesondere an grauen und düsteren Wintertagen können Sie durch die Abendsonne einen wärmeren Eindruck erzielen.

Innenaufnahmen: Für richtige Lichtverhältnisse sorgen

Bei Innenaufnahmen empfiehlt es sich, den Sonnenstand zu prüfen und die richtige Tageszeit abzupassen. Dringt zu viel Sonne durch das Fenster, laufen Sie Gefahr, dass ihr Bild überbelichtet ist oder die Kontraste zu stark sind. Die Lichtmenge lässt sich zwar über die Blende und die Verschlusszeit der Kamera regulieren. Zu dunkle und zu helle Bilder sind oft auch mit Bildbearbeitungsprogrammen nicht mehr zu retten. Sehr schön wirkt das Spiel mit scharfen und unscharfen Bildbereichen. Fotografieren Sie zum Beispiel eine Küchenzeile und haben einen Tisch mit Vasen im Anschnitt im Vordergrund in der Unschärfe, entsteht ein räumlicher Eindruck.

Aufgeräumte Räume wirken ruhiger  und attraktiver 

Räume mit vielen Gegenständen wirken meist eng und unruhig. Daher lohnt es sich, alle Zimmer, die fotografiert werden sollen, gründlich aufzuräumen. Entfernen Sie alles, was nicht unbedingt hinein muss. Insbesondere persönliche Gegenstände blockieren die Vorstellungskraft des Betrachters, der automatisch immer versuchen wird, seine eigenen Einrichtungsgegenstände in den Raum zu projizieren.

Im Bad besonders penibel sein 

Das Badezimmer und die Toilette sind Räume, auf die Menschen hochsensibel reagieren. Hier gilt es besonders gründlich zu reinigen und alle persönlichen Störfaktoren zu entfernen. Baduntensilien wie Kosmetika, Handtücher, Reinigungsmittel oder Toilettenpapier am Besten hinter einer Schranktür verbergen, so dass diese nicht mit im Bild sind. Ein weiterer Fehler, der Laien immer wieder passiert:  Sich selber ungewollt im Badezimmerspiegel zu fotografieren.

Auf die Perspektive kommt es an  

Wer einen Raum komplett ins Bild bekommen möchte, neigt häufig zum Fehler die Kamera (beispielsweise vom Smartphone) zu kippen oder sich auf eine Leiter zu stellen. Am besten ist es, aus etwa einem Meter Höhe zu fotografieren. Dazu kann man die Kamera etwas tiefer halten oder in die Knie gehen.

Vermeiden Sie bei einem Weitwinkelobjektiv einen zu großen Bildwinkel. Das führt zu einer übertrieben verzerrten Darstellung der Wirklichkeit und lässt Räume größer erscheinen als sie sind. Raumtiefe kann erzeugt werden, indem diagonal zum Raum fotografiert wird. Fotografieren Sie daher eine Wand nie frontal, da es zum gegenteiligen Effekt führt.

Nachbearbeiten, aber nicht verfälschen

Sollten die Resultate am Ende doch nicht ganz überzeugen, kann das bis zu einem bestimmten Grad über ein Bildbearbeitungsprogramm nachgebessert werden. Wichtig ist dabei nur, dass die Fotos nicht verfälscht werden. Farbeinstellungen sowie Beleuchtung und Kontrast können getrost optimiert werden.

Brauchen Sie  Hilfe bei der Präsentation Ihrer Immobilien, bei den Fotos oder beim Erstellen eines Exposés? Gerne stehen wir Ihnen gemeinsam mit unserem Profi-Fotografen und mit unserer Werbeagentur zur Verfügung.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss grundsätzlich den Gewinn versteuern. Doch die Steuer fällt nicht immer an. Woran das liegt, erklärt uns Steuerexperte und ehemals Vorsitzender Richter am Finanzgericht, Hans-Joachim Beck und beantwortet uns alle Fragen rund um die Steuern beim Hausverkauf im Interview.

 

Herr Beck, die meisten Menschen wissen, dass beim Hauskauf eine Steuer fällig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie verkauft, muss da auch eine Steuer gezahlt werden?

Hans-Joachim Beck: Im Einkommenssteuergesetz gibt es einen besonderen Paragraphen der besagt, dass die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerpflichtig ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Es ist keine besondere Steuer und es gibt auch keinen besonderen Steuersatz oder Ermäßigung. Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Ab wann beginnt denn die zehnjährige Spekulationsfrist?

 

Mit dem notariellen Kaufvertrag.

 

Wie wird zwischen selbstgenutztem Eigentum und fremd genutztem Eigentum differenziert?

 

Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise, welches man selber bewohnt, ist die Veräußerung steuerfrei, auch wenn ich sie innerhalb der zehn Jahres Frist verkaufe. Voraussetzung ist, dass  ich die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um volle Jahre handeln. Wenn ich mein Einfamilienhaus beispielsweise im Mai 2018 verkaufe, muss ich es mindestens seit Ende Dezember 2016 selbst bewohnt haben. Makler sagen ihren Kunden häufig den Satz: Sie müssen mindestens zwei Silvester darin gefeiert haben.

 

Gibt es noch andere Fälle, wann die Steuer beim Hausverkauf fällig wird?

Ja, wenn beispielsweise der Immobilienverkauf gewerblich ist.

Ab wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich? Können Sie das an einem Beispiel erklären?

 

Ich muss innerhalb von 5 Jahren drei Zählobjekte verkaufen. Zählobjekte sind Grundstücke, die ich innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft oder modernisiert habe. Beispiel: Ich besitze seit 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus. Jetzt teile ich es auf in Eigentumswohnungen und verkaufe 20 Eigentumswohnungen. Ich habe dann zwar mehr als drei „Grundstücke“ verkauft. Es liegt aber dennoch  kein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil ich die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Eigentum habe. Wenn ich diese Immobilie allerdings während der letzten 10 Jahre modernisiert habe, dann ist es ein gewerblicher Grundstückshandel.

Durch die Modernisierung ist es also so, als hätte man sich die Immobilie „neu gekauft“?

Ja, ab dem Zeitpunkt, in dem   modernisiert wurde, beginnt die Frist wieder neu.

Dann wäre es ungünstig die Immobilie vor dem Verkauf noch zu modernisieren?

 

Das wird aber  trotzdem gerne gemacht, weil die Immobilie dadurch besser verkäuflich ist. Man muss halt die finanziellen Vorteile für sich klar abwägen und schauen, ob eine Modernisierung wirklich lohnenswert ist. Als Modernisierung gilt jede Maßnahme zu der ich als Vermieter mietrechtlich nicht verpflichtet bin und die die Veräußerbarkeit erleichtert.

 

Von welchen Faktoren ist die Höhe der Steuer abhängig?

 

Die Spekulationssteuer unterscheidet sich nicht von der normalen tariflichen Steuer, wie viele denken. Sie ist einfach ein Tatbestand innerhalb der Einkommensteuer und der Gewinn wird zu den normalen, üblichen Einkünften hinzugerechnet. Der Veräußerungsgewinn treibt allerdings auch den Progressionssatz, also den Steuersatz für die normalen Einkünfte, in die Höhe, da alles zusammen besteuert wird.

Der Angebotspreis einer Immobilie ist nicht immer der Preis, zu dem die Immobilie am Ende auch verkauft wird. Der Preis ergibt sich aus dem, was Verkäufer und Käufer aushandeln. Gut ist es dann, auf einen kompetenten Immobilienmakler vertrauen zu können. Denn das optimale Verhandeln liegt nicht jedem. Schnell kommt es zu Emotionen und fadenscheinigen Argumenten.  Für den Immobilienmakler hingegen gehört das Verhandeln zum alltäglichen Geschäft. Er bringt jahrelange Erfahrung ein und kann auf Einwände kompetent reagieren. Drei typische Beispiele haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

 

 

  1. Aus dem Garten sollte lieber ein Stellplatz werden

Wer einen Garten besitzt, weiß wie viel Zeit und Aufwand die Pflege so einer Grünanlage kosten kann. Umso schlimmer ist es, wenn ein potentieller Käufer bei der Hausbesichtigung das liebevoll gezüchtete Rosenbeet schlecht redet. „Der Platz ist überflüssig, das Ganze sollte lieber zu einem Stellplatz werden.“ Natürlich kann der Käufer nach dem Kauf tun, was ihm beliebt. Eine solche Bemerkung ist dennoch ungeschickt, wenn sie zu einem negativen Einfluss bei der Verhandlung führt. Der Immobilienmakler ist hier als Mittler perfekt. Denn er kann zwischen den Emotionen, Geschmäckern und Perspektiven als neutrale Instanz vermitteln. Können die Vorstellungen des Kaufinteressenten überhaupt umgesetzt werden und wie hoch wäre der Aufwand?

  1. Das Bad: Unzufrieden mit den Fliesen

Bei den Fliesen geht es oft um Geschmack. Und den teilen nicht alle. Die Fliesen aus Italien, die der Verkäufer wunderschön findet und mit dem er Urlaubserinnerungen verknüpft, können für eine fremde Person schlicht grässlich wirken. Ähnlich verhält es sich mit dem Zustand von Fliesen. Zum Beispiel, wenn die Fugen nicht mehr einwandfrei sind. Käufer neigen dazu, Mängel überzubewerten. Wenn der Käufer sich aufgrund des Abnutzungszustands neue Fliesen wünscht und behauptet, dass ihn die Verlegung von neuen Fliesen 5.000 Euro kosten würde, kann ein Immobilienmakler aufgrund seiner Erfahrung einerseits einschätzen, ob der Aufwand realistisch ist. Andererseits wird eine Einigung wahrscheinlicher, wenn die Sanierungsmaßnahme zu einer Wohnwertverbesserung führt. Übernimmt oder beteiligt sich der Verkäufer an einer Sanierung, muss weniger Preis nachgelassen werden. Immobilienmakler können in ihrer Rolle als Vermittler oft eine Win-Win-Situation herstellen.

  1. Elektronik

 

Ein weiterer Grund für Mängel oder Kritik am Objekt ist — man höre und staune — der Sicherungskasten. Häuser aus den 70er oder 80er Jahren verfügen meist nicht über einen Personenschutzschalter, der inzwischen aber seit vielen Jahren vorgeschrieben ist und sich in jedem Sicherungskasten befinden muss.

Wenn Kaufinteressenten darauf aufmerksam werden, wird gerne damit argumentiert, dass alles durch einen Elektriker nachgerüstet werden muss, was ein großer Aufwand sei. Der Immobilienexperte ist auch auf solche Fälle vorbereitet und würde im Vorfeld der Besichtigung einen Elektriker zu Rate ziehen.

Wenn der potentielle Käufer dann also sagt: „Hier muss ja alles komplett neu gemacht werden“, kann der Makler ihm ein konkretes Angebot vom Elektriker vorlegen und auch sagen, was konkret gemacht werden muss. In diesem Beispiel würde das Nachrüsten vom Sicherheitsschrank circa 1.000 Euro kosten.

Fazit: Ein Immobilienmakler weiß aus jahrelanger Erfahrung, auf welche Problempunkte ein Kaufinteressent besonders schaut und kann in solchen Fällen die richtigen Worte finden und dafür sorgen, dass beide Parteien am Ende zufrieden sind.

 

Brauchen Sie Hilfe bei der Einwandanalyse vor dem Verkauf?

 

Kennen Sie die Mängel Ihrer Immobilie, auf die Interessenten Sie ansprechen werden?

 

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Wir unterstützen Sie dabei.

Die derzeit niedrigen Zinsen für Immobilienkredite machen das Finanzieren von Immobilien günstig. Das regt die Nachfrage an und durch die Verknappung des Angebots steigen die Immobilienpreise. Im Interview erklärt der Zins-Experte Professor Klaus Fleischer von der Hochschule München, was an den Immobilienmärkten passieren kann, wenn die Zinsen wieder steigen.

 

Herr Professor Fleischer, derzeit sind Kredite einerseits billiger, andererseits sorgt die hohe Nachfrage für einen Mangel an Kaufimmobilien. Ist das aktuelle Zinstief Fluch und Segen für die Immobilienwirtschaft?

„Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus können die Bundesbürger ihr Eigenheim extrem günstig finanzieren. Mitverantwortlich ist nach wie vor die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), aber auch ein harter Wettbewerb unter den Anbietern. Der absolute Tiefpunkt der Bauzinsen wurde vor rund 18 Monaten erreicht. Seitdem bewegen sich die Konditionen geringfügig höher. Von einer echten Zinswende kann derzeit noch nicht gesprochen werden. Allerdings gibt es zaghafte Anzeichen, dass es zu einem leichten Aufwärtstrend spätestens dann kommen wird, wenn die EZB ihr Anleihekaufprogramm Ende 2018 aufgibt.“

 

 

Worauf muss ich achten, wenn ich Eigentum in München finanziere?

„Die günstigen Konditionen bevorzugen Immobilienkäufe. Billige Baudarlehen kompensieren aber bei weitem nicht die Preissteigerungen und verteuerten Gestehungskosten. Ein „Mehr an Haus“ ist nur dann zu vertreten, wenn ausreichende Reserven für Notfälle vorhanden sind und die Zinsbindungen möglichst langfristig, das heißt länger als 15-20 Jahre vertraglich garantiert sind. Um kommenden Zinsrisiken bei einer fälligen Anschlussfinanzierung aus dem Wege zu gehen, bieten sich Volltilgerdarlehen an, bei denen bis zur vollständigen Tilgung die Zinsen festgezurrt sind.“

 

Besteht die Gefahr, dass sich Verbraucher überschätzen?

„Die strengen Mindestanforderungen bei der Kreditvergabe durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aber auch bindende Eigenkapitalbestimmungen nach den Basel-Verordnungen bieten einen Verbraucherschutz. Dies zeigt sich auch im Rückgang von Finanzierungen ohne Eigenkapital, sogenannte 100% Finanzierungen.“

 

Wie lange wird das noch so weiter gehen aus Ihrer Sicht?

„Die gegenwärtig leichte Korrektur der Zinsen nach oben kann nicht als Ende der „goldenen Ära der Bauzinsen“ gewertet werden. Dazu wären verbindliche Ankündigungen seitens der EZB zu mehreren in Erwägung zu ziehenden, schrittweise erfolgenden Leitzinserhöhungen erforderlich, analog zu den Ankündigungen der US-Notenbank (FED).  Aber auch die FED beschwichtigt derzeit aufgrund der Verunsicherung der Finanzmärkte und signalisiert eine behutsame Zinspolitik — trotz guter Konjunkturlage in den USA.“

 

Wann kommt eine nachhaltige Zinswende?

„Die EZB wird weiter an ihrer Nullzinspolitik festhalten. Ein getrübter Ifo-Geschäftsklimaindex und die relativ geringe Inflationsrate im Euroraum um 1,4 Prozent lassen erste zaghafte Zinsschritte seitens der EZB erst Ende nächsten Jahres erwarten.

Der Markt für Bauzinsen dürfte kommende Zinserhöhungen bereits teilweise vorweggenommen haben. Für dieses Jahr rechne ich weiter mit stabilen Bauzinsen, wobei Seitwärtsbewegungen marktbedingt durchaus vorstellbar sind.

Voraussetzung ist allerdings, dass sich keine gravierenden geopolitischen Krisen entwickeln, die zu wirtschaftlichen Verwerfungen führen könnten.

Vor diesem Hintergrund ist es für Immobilienerwerber zu überlegen, ob die Kosten für ein Forwarddarlehen tragbar sind. Viele Anbieter kommen ihren Kunden entgegen und bieten ohne Aufpreis lange Vorlaufzeiten bis zur Auszahlung der Darlehen an. Es lohnt sich, die Anbieter zu vergleichen, weil die Konditionen zum Teil sehr unterschiedlich sind.“

Welche Akzente kann die Bundesbank setzen, um Einfluss auf die Zinspolitik zu nehmen?

„Die Auswirkungen auf die Bauzinsen dürfen nicht überschätzt werden. Die Bundesrenditen stellen trendmäßig einen Einflussfaktor dar: Das Zinsniveau für Baudarlehen orientiert sich primär an den Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Als risikoarmes Ankerprodukt herrscht derzeit zudem ein zunehmender Wettbewerbsdruck unter den Anbietern.

Die Folge sind sinkende Margen und Hinzukommen neuer Mitbewerber auch aus der FinTech-/PropTech-Welt sowie Vermittlerplattformen.“

 

Der Brexit naht von Monat zu Monat, welche Auswirkungen hat das auf die Geldmärkte? Sind Zinsentwicklungen noch sicher hervorzusagen?

„Die Folgen des Brexit sind schwer vorhersehbar. Gegenwärtiger Stand ist, dass eher ein sanfter Brexit kommen wird. Dies wird geringe, kaum merkbare Folgen für die deutschen Bauzinsen haben. Die Anbieter refinanzieren sich primär in Deutschland und nahezu ausschließlich in der Eurowährung. Devisenschwankungen spielen somit keine Rolle.“

 

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

Was die Preisentwicklung anbelangt, tappen viele Experten noch im Dunklen. Der Blick in die Glaskugel bleibt 2018 verschwommen. Die Metropolen wie Berlin, München, Düsseldorf werden wohl nicht so starke Preissteigerungen verzeichnen wie zuletzt. Auch in 2018 werden die hohen Preise zumindest ein wenig durch die niedrigen Zinsen kompensiert werden. Auf der anderen Seite wird die Preissteigerung durch die niedrigen Zinsen und den Mangel an attraktiven Geldanlagen angeheizt. Mehr Rechte für Hausbauer Bauherren haben seit dem 1. Januar mehr Rechte. Und zwar gegenüber Bauträgern und Handwerkern. Hausbauer sollen besser geschützt werden, vor allem beim Vertragsrecht. Neu ist das 14-tägige Widerrufsrecht von Bauverträgen. Allerdings mit dem Nachteil, dass sich die Bauzeit dadurch um 14 Tage verlängert. Grund: Die Betriebe werden erst nach Ablauf der Widerrufsfrist beginnen, um komplizierte Rückabwicklungen zu vermeiden. Verbraucher können sich außerdem über mehr Planungssicherheit freuen, denn die Bauzeit muss vertraglich festgeschrieben werden. Unklar ist, welche Konsequenzen das Nichteinhalten für die Bauträger haben wird. Mietpreisbremse kommt vor Gericht Die Mietpreisbremse bleibt umstritten. Nach Urteil eines Berliner Gerichts werden Vermieter durch die Mietpreisbremse ungleich behandelt. Nun muss das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe darüber entscheiden. Abzuwarten bleibt auch, wie die neue Koalition mit der Mietpreisbremse im neuen Regierungsprogramm umgehen will. Veränderungen gibt es 2018 auch im energetischen Bereich. Was Sie wissen müssen, haben wir hier für Sie zusammengefasst. 2018 unbedingt Strompreise vergleichen Der Anbieterwechsel lohnt sich fast immer, denn: Einzelne Anbieter werden die Preise aller Voraussicht nach erhöhen müssen. Ein entscheidender Einflussfaktor für diese Entwicklung sind die unterschiedlichen Netzgebühren, die Verbraucher je nach Region zahlen müssen. Entsprechend variieren auch die Stromkosten der einzelnen Anbieter. Wenn Ihr Stromanbieter die Preise erhöht, muss er seine Kunden auf die Änderungen und auf das Sonderkündigungsrecht hinweisen. In der Regel haben Sie zwei Wochen Zeit, den Anbieter zu wechseln. Ökologisch Heizen wird belohnt Seit Jahresbeginn erhalten Eigenheimbesitzer Fördergelder für das Heizen. Allerdings nur für Heizungen, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dazu zählen: Erdwärme-Anlagen, Hackschnitzelöfen oder auch Solarthermie. Diese können vor Vertragsschluss bzw.  vor der Inbetriebnahme beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) direkt online beantragt werden. Antragsteller, die ihre Heizungsanlage letztes Jahr in Betrieb genommen haben, können den Förderantrag noch innerhalb von neun Monaten danach stellen. Alle weiteren Informationen zur Antragstellung finden Sie auf der Webseite: www.bafa.de Kaminliebhaber aufgepasst Kaminliebhaber müssen 2018 Ihren Kamin eventuell außer Betrieb nehmen. Nämlich dann, wenn diese der Umwelt schadet. Grund dafür ist die zu hohe Staub- oder Kohlemonoxidbelastung die von alten Öfen ausgeht. Das neue Gesetz sieht vor, dass Kamine und Kaminöfen nur dann weiter flackern dürfen, wenn die aktuellen Grenzwerte eingehalten werden. Alternativ kann eine Umrüstung des Kamins vorgenommen werden. Den Nachweis über die Grenzwerte von Ihrem Kamin können Sie direkt vom Hersteller erhalten bzw. diese vom Schornsteinfeger messen lassen. Betroffen sind alle Kaminöfen, die bis einschließlich 1984 gebaut wurden. Haben Sie Fragen zu den neuen Regelungen in 2018? Gerne geben wir Ihnen Auskunft.

Wenn eine Scheidung ansteht, sind gute Lösungen gefragt – besonders, wenn es um die Immobilie geht.

Diese Optionen gibt es: Der Verkauf der Immobilie, die Teilung der Immobilie, das Vermieten der Immobilie, das sogenannte Rückwärtstilgen der Immobilie und das Klären von Wohnrechten in der Immobilie.

Welche die Beste ist, hängt davon ab, wie sich die individuelle Situation der Scheidenden darstellt. Unser Tipp: Ein Makler, der als neutraler Vermittler auch verschiedene Perspektiven zusammenbringen kann. Bei allen Lösungen ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Experten die Grundlage, denn der subjektive Eindruck über den Wert der Anlage ist oft von Gefühlen beeinflusst und kann für weiteren Streit sorgen.

 

Was ist möglich?

Ist die Immobilie abgezahlt, ist der Verkauf der Immobilie oft der beste Weg, weil sich der Erlös der Immobilie besser aufteilen lässt. Ist die Immobilie nicht abgezahlt, müssen zunächst die Haftungsfragen gegenüber der Bank geklärt werden. Dann kann entschieden werden, ob die Vermietung oder doch der Verkauf die bessere Lösung sind.

Oft möchte einer der Scheidenden in der Wohnung bleiben. Auch in diesem Fall muss erst bewertet werden, um Ausgleichszahlungen oder Zahlungen für Wohnrechte zu klären. Sind Kinder von der Scheidung betroffen, kann es sinnvoll sein, die Kinder bis zur Volljährigkeit in vertrauter Umgebung wohnen zu lassen während die Eltern wechselwöchentlich einziehen und zusätzlich eine eigene Wohnung halten. Diese Variante ist teuer. Allerdings kann sie mitunter finanziert werden, wenn die Immobilie zusammen mit einem Wohnrecht für die Kinder an einen Investor verkauft wird.

Eine weitere Möglichkeit ist die Teilung der Immobilie in zwei Wohneinheiten. Das geht allerdings nur, wenn es auch behördlich genehmigt wird und die Architektur der Immobilie das zulässt.

Möchten Sie mehr über Ihre Möglichkeiten wissen bei einer Scheidung?

Gerne schicken wir Ihnen weitere Informationen, oder Sie vereinbaren einen Termin mit uns.

Ein sicheres und komfortables Zuhause wird mit zunehmendem Alter immer wichtiger. Doch nicht alle Wohnungen erfüllen die Bedingungen für ein selbstbestimmtes Leben im Alter. Dann stellt sich die Frage: Soll ich darin wohnen bleiben und umbauen oder die Immobilie verkaufen? Wer sich für einen Umbau entscheidet, kann bei der KFW-Bankengruppe einen Förderantrag stellen.

Kann ich in meiner Immobilie noch im Alter wohnen bleiben oder muss ich ausziehen, weil sie einfach nicht altersgerecht und somit unsicher ist? Diese Frage stellen sich viele Senioren, insbesondere dann, wenn die Gesundheit und der Komfort in den eigenen vier Wänden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Alltägliche Dinge wie das Treppensteigen können zu einer Herausforderung werden. Dann stellt sich die Frage: Lohnt sich ein aufwendiger Umbau oder ist es vielleicht besser in eine kleinere Wohnung zu ziehen und die Immobilie zu verkaufen?

Ein Umbau ist kostspielig, kann aber von der KFW-Bankengruppe gefördert werden. Die häufigsten Umbaumaßnahmen werden laut der Bankengruppe vor Allem in den Sanitärräumen vorgenommen. Wer wissen will, ob das Badezimmer barrierefrei ist, muss beispielsweise überprüfen, ob das Waschbecken eine angemessene Höhe hat oder der Zugang zur Dusche bodengleich ist. Beliebt ist auch der Einbau von Treppenliften oder Aufzügen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen bei der Beantwortung dieser Fragen helfen und Sie bei der Entscheidung beraten.

 

Bei den Planungen zum Hausbau stellt sich oft die Frage, ob es überhaupt nötig ist, das Gebäude zu unterkellern. Gerade in diesen Tagen ist das oft ein finanzieller Aspekt, angesichts der gestiegenen Baukosten. Doch komplett auf ein Kellergeschoss zu verzichten, kann sich später auch als Nachteil erweisen. Folgende Aspekte sollten Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen:

Das Kosten-Nutzen Verhältnis

Für viele Bauherren in Bayern gehört ein Keller ganz klar zum Haus dazu. Ist ein Haus ohne Untergeschoss überhaupt ein richtiges Haus? Inzwischen entscheidet sich allerdings deutschlandweit jeder vierte Bauherr gegen einen Kellerraum. Ausschlaggebend dafür ist vor allem der finanzielle Aspekt. Laut einer Studie halten inzwischen 74 Prozent der Hauseigentümer einen Keller für überflüssig. Je nach Ausführung müssen Bauherren bei einem Einfamilienhaus mit zusätzlichen Kosten zwischen 20.000 und 60.000 Euro rechnen. In Gegenden mit einem hohen Grundwasserspiegel kann sogar ein noch höherer finanzieller Einsatz notwendig sein, um nach dem Einzug keine böse Überraschung zu erleben.

Was spricht für einen Keller?

Ein Kellerraum mag zwar zusätzliche Kosten verursachen, doch auf lange Sicht gesehen lässt sich durch ein Untergeschoss für wenig Geld mehr Wohnfläche gewinnen, die man umfunktionieren und vielseitig einsetzen kann: Ob als zusätzliches Zimmer, wenn Familienzuwachs kommt, als Hobbyraum, Homeoffice oder als Raum zum Feiern und musizieren. Außerdem lässt sich im Keller eine Waschküche, Haustechnik und Heizungsanlage unterbringen, wodurch mehr Fläche zum Wohnen entsteht.

Bessere Verkaufschancen

Wir als Immobilienmakler bestätigen, dass Häuser mit Kellergeschoss auf dem Markt gefragter sind und der Wiederverkaufswert steigt. Zudem wurde errechnet, dass sich die 10 % Mehrkosten, die beim Ausbau eines Kellers aufgebracht werden rentieren, da ein Raumgewinn von bis zu 40 % entsteht. (Quelle: www.bauen.de).

Was spricht gegen einen Keller?

Zum finanziellen Aspekt kommt die Tatsache hinzu, dass ein Haus mit Keller länger gebaut wird als eines ohne. Wenn man es also besonders eilig hat in das neue Domizil zu ziehen, ist ein Keller von Nachteil. Vorsicht ist auch geboten, wenn das Haus in einem Gebiet mit hohem Grundwasserspiegel gebaut wird, das kann die Kosten erheblich steigern, da Kellerwände speziell gegen Grundwasserdruck versichert werden müssen. Auch die höhere Anfälligkeit für Nässe und Schimmel schreckt viele Bauherren ab. In puncto Barrierefreiheit kommen durch den Kellerraum zusätzliche Kosten auf, da ein barrierefreier Zugang nur kostenintensiv umsetzbar ist. Umso wichtiger ist es, vor dem Bauen zu wissen, unter welchen Verhältnissen das zu bebauende Grundstück steht.

Die Bodenverhältnisse sind entscheidend

Einen Keller zu bauen geht nicht ganz ohne weiteres, denn es ist wichtig, dass die Bodenverhältnisse stimmen. Ist der Boden eher schwierig, kann das die Kosten steigern, da zusätzliche technische Aufwendungen notwendig werden und unter Umständen sogar die obersten Bodenschichten ausgetauscht werden müssen.

Wichtig: Bodengutachten

Ein Bodengutachten ist notwendig, damit nach dem Hausbau keine bösen Überraschungen entstehen. Diese können sich beispielsweise durch Risse in den Wänden oder Feuchtigkeit widerspiegeln. Wichtig ist insbesondere, wie sich das Wasser in der Tiefe verhält. Wenn der Grundwasserspiegel zu hoch ist oder sich das Sickerwasser staut, kann es Druck auf die Abdichtung des Gebäudes ausüben, was wiederum zu feuchten Wänden führt.

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, braucht einen Energieausweis. So will es jedenfalls der Gesetzgeber seit einigen Jahren. Immer noch tun sich aber  Immobilienverkäufer und Vermieter schwer, was genau eigentlich gefordert ist und welcher Ausweis der richtige ist.  Fehlende oder fehlerhafte Angaben im Exposé können mit hohen Bußgeldern bestraft werden. Die wichtigsten Fakten haben wir für Sie hier noch einmal zusammengetragen.

 

Der Energieausweis soll auf einen Blick zeigen, ob ein Haus viel oder wenig Energie „verbraucht“. Wie bei elektrischen Geräten muss in Immobilienanzeigen deswegen immer eine Verbrauchsampel zu sehen sein. Rot steht für schlechte Energiewerte. Grün für gute. Aber damit ist es nicht getan. Der Gesetzgeber hat ganz klar definiert, welche Angaben noch gemacht werden müssen und unterscheidet zudem noch zwischen zwei verschiedenen Energieausweisen: dem verbrauchsorientierten Ausweis und dem so genannten Bedarfsausweis. Das liegt daran, dass zum Beispiel bei einem Neubau noch gar keine Verbrauchswerte vorliegen. Dennoch braucht das Gebäude vor der Vermarktung einen Ausweis. Damit das geht, werden die Energiewerte von einem Fachmann berechnet. Energieausweise erhält man bei Immobilienexperten. Professionelle Makler sind geschult und wissen genau, welcher Ausweis der richtige ist und können diesen auch schnell besorgen, falls keiner vorliegt. Die Beratung vor dem Verkauf einer Immobilie sollte unbedingt von einem Fachmann durchgeführt werden. Denn wer sich beim Energieausweis vertut oder auf Billigangebote aus dem Internet hereinfällt, die fehlerhaft sind, riskiert saftige Strafen. Jeder Immobilieneigentümer ist verpflichtet bei der Vermarktung seines Hauses die energetischen Werte der Immobilie anzugeben. Dazu zählen sämtliche Anzeigen im Internet oder in Printmedien. Auch das Exposé gehört dazu. Spätestens bei Objektbesichtigungen muss ein Energieausweis vorgelegt werden.

 

 

Warum muss der Energieausweis von Hausbesitzern potenziellen Käufern vorgelegt werden?

 

Der Gesetzgeber hat das so festgelegt. Durch die Angaben im Energieausweis bekommt der potenzielle Käufer oder Mieter Informationen über die zu erwartenden Energiekosten.

 

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

 

Das sagen die Experten dazu: „Die zwei Arten des Energieausweises unterscheiden sich wesentlich. Der Bedarfsausweis besitzt eine hohe Aussagekraft zum energetischen Zustands des Gebäudes, da Bausubstanz und Anlagentechnik für die Bewertung zugrunde gelegt werden. Der Verbrauchsausweis bildet nur den Energieverbrauch des Gebäudes bzw. der Bewohner der letzten drei Jahre ab. Hier kann man leider meist nicht auf den eigenen Verbrauch Rückschlüsse ziehen, eine alleinstehende sparsame Person heizt ein Haus zum Beispiel völlig anders als eine mehrköpfige Familie, die es gerne warm hat.“ so Dr. Michael Herma, Geschäftsführer des Spitzenverbandes für Gebäudetechnik VdZ.

 

Je grüner desto besser

 

Wenn der Energieausweis im „grünen Bereich“ ist, bedeutet das, dass wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. „Ab einem Endenergiebedarf ab 75 kWh(m²a) kommt das Gebäude in einen grünen Bereich, das heißt, dass die Standards der EnEV 2014 erfüllt sind. Ab 50 kWh(m²a) erfüllt das Gebäude die Vorgaben der EnEV 2016, zum Beispiel KfW 55- oder KfW 70-Häuser.“ erklärt Energieexperte Dr. Michael Herma.

 

Lassen Sie sich beraten

 

Wer einen Energieausweis ausstellen lassen möchte, ist oft überfordert. Schließlich hagelt es im Internet nur so vor günstigen Angeboten. Diese sind aber nicht immer von guter Qualität. Wir empfehlen Ihnen daher, nicht an der falschen Stelle zu sparen und sich am besten von Ihrem Immobilienmakler beraten zu lassen. Der Immobilienexperte weiß durch mehrjährige Erfahrung, wem bei der Ausstellung zu vertrauen ist und welcher Ausweistyp für ihre Immobilie am besten geeignet ist.

 

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

 

Zunächst kommt es auf den Gebäudetyp an. Unterschieden wird zwischen Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Ausstellungsberechtigt sind laut Immobilienverband Deutschland Personen die eine entsprechende Qualifikation haben. Bei Neubauten wird der Ausweis vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt. Dieser muss nach Aufforderung bei der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden. Architekten oder Bauingenieure können einen Energieausweis für Bestandsbauten ausstellen. Die günstigeren Verbrauchsausweise können auch basierend auf den Verbrauchswerten von einem Heizkostenabrechnugsunternehmen erstellt werden.

 

Energieausweise kosten nicht alle gleich

 

Bei den teureren Bedarfsausweisen ist mit  Kosten von bis zu 300 Euro zu rechnen, da der Aufwand bei der Ausstellung größer ist und auch von einem Fachmann vor Ort durchgeführt werden muss. Verbrauchsausweise sind in der Regel nicht teurer als 100€ pro Gebäude. Im Internet gibt es inzwischen die Möglichkeit Energieausweise zu weitaus geringeren Kosten erstellen zu lassen, benötigt werden nur die Angaben vom Hauseigentümer. Wir empfehlen Ihnen allerdings diese Version der Ausweisausstellung mit Vorsicht zu genießen.

 

Welche Pflichtangaben sind bei neuen Energieausweisen (nach dem 1.5.2014 erstellt) in Inseraten anzugeben?

 

1.) Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)

2.) der dort genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch

3.) der wesentliche Energieträger für die Heizung für Wohngebäude

4.) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr

5.) und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse für Nichtwohngebäude

Wolfgang Weirauch

Diplom-Kaufmann (Univ.)

  • Langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche
  • Geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien (PMA)
  • Certified Luxury Home Marketing Specialist (CLHMS)
  • Experte in der Vermittlung von Wohn- und Investmentimmobilien sowie Grundstücken
  • Experte für professionelle Marktpreisermittlungen, Verkehrswertermittlungen und Standortanalysen
  • Vermittlung von Kapitalanlagen, Bauträger-, Pflege- und Sonderimmobilien

Falls Sie gerne konkrete Immobiliendaten Ihrer Anfrage hinzufügen möchten, verweise ich gerne auf mein Erweitertes Kontakformular.

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